Hipoteka, dlaczego powinna być zakazana – cz.2

Ludzie nie rozumieją, że hipoteka, o której już pisałem, to po prostu rozbój na dużą skalę. Czytelnik zapytał, dlaczego cena mieszkania powinna wynosić „40 000 – a dlaczego nie 4 000? A może 400 zł? To po denominacji?” Dla niego to Czysty populizm. Więc bierzemy kalkulator i liczymy!

Cena 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania w  III kwartale 2014 – 3 880 zł. Więc 50 metrowe mieszkanie by kosztowało 194 000,00 zł. Weźmiemy najniższe oprocentowanie, powiedzmy 3,94% w skali roku na 30 lat. Ostatecznie za to mieszkanie wypłacimy 331 015,55 zł. Przeciętne wynagrodzenie w drugim kwartale 2014 r. wynosiło 3739,97 zł. Więc wypłacając całe wynagrodzenie trzeba przepracować  7 lat i 5 miesięcy.

Wróćmy teraz do hipoteki. Wyobraź sobie, że buduje się 100 mieszkań rocznie, nie ma hipoteki i jest 1 000 osób chętnych nabyć mieszkanie. Dochody tych osób wahają się od 3 zł do 100 zł. Kto kupi te mieszkania i jaka będzie cena? Kupi 100 osób z tysiąca, którzy dysponują największymi środkami. Czy to jest jasne? Niech średni dochód tej setki będzie wynosił 90 złotych. Więc średnia cena mieszkań będzie wynosiła 90 zł.

Najważniejsze to zrozumieć, że przy rożnych dochodach w warunkach rynkowych produkt, jeżeli popyt jest wyższy od podaży (a produktów zawsze jest mniej niż chętnych go nabyć) zostanie kupiony przez najbogatszych wśród chętnych. Przy czym liczbę szczęściarzy określi podaż – czyli liczba mieszkań. To chyba jest oczywiste?

Zobaczmy teraz co się stanie, jeżeli mamy hipotekę i ludkowie mogą wziąć kredyt hipoteczny (jak i każdy inny, np. samochodowy).

Powiedzmy, dla prostoty obliczeń, należy wpłacić 20% wartości mieszkania. Policzmy jak to wpłynie na rynek i na wartość mieszkania.

Mamy więc 100 mieszkań i 1 000 chętnych, którzy posiadają różne dochody.

Czego ludzie nie rozumieją, to faktu, że mieszkania znów kupi najbogatsza setka. Oni w warunkach rynkowych zaproponują największa cenę, na którą nie stać już 101 osobę. I nie wiem dlaczego tak prostej zależności nikt nie chce zrozumieć, że przy hipotece najbogatsza setka wyda dokładnie te same pieniądze, jakimi dysponuje – czyli średnio 90 złotych.

Ale co uzyska za te 90 zł, to jest najważniejsze pytanie! Mieszkanie? Nie. Ta setka zapłaci te 90 zł nie za mieszkanie, tylko za 20% mieszkania, czyli za własny wkład.

Czyli cena przy hipotece sięgnie nie 90 zł, a 450 zł.

Ale to jeszcze nie koniec przyjemności. To jest wartość od której liczy się rata. Jako że 20% tej wartości zostało wypłacone, resztę pokryje bank. 450-90=360 zł. 3,94% w skali roku na 30 lat. Po 30 latach wypłacisz 360 plus odsetki, które łatwo policzyć: 360*0,0394*30=360*11,82= 429,84 zł.

Podliczmy ile wypłacamy: 90 zł wkładu własnego+360 kredytu+429,84 odsetek= 879,84 zł. I właśnie to jest prawdziwą ceną mieszkania, za które bez hipoteki zapłaciłbyś 90 zł.

 Tak więc odpowiadając na pytanie: „40 000 – a dlaczego nie 4 000? A może 400 zł? To po denominacji?” wystarczy wstawić zamiast 90 zł cenę 40 000 i osiągniemy  391 040,00 zł. To przy 20% wkładu własnego, ale przecież pamiętamy, że były okresy, kiedy udzielano kredyty i na 110% wartości mieszkania i z mniejszym oprocentowaniem, np. we frankach.

Stąd hipoteka mogła podbić wartość i do 640 tyś. zł.

Więc cały narzut czyli 429,84-90= 789,84 zł to zwykła kradzież dokonana przez bank.

Dlaczego skradzionych? Dlatego, że koszt budowy jak wynosił 90 zł (przy cenie sprzedażowej 90 zł) tak i wynosi.

W przypadku mieszkania za  200 000,00 zł na kredyt to  351 040,00 zł skradzionych tobie.

Oczywiście w rzeczywistości bank jeszcze wprowadza ograniczenie nie udzielając każdemu kredytu, wyliczając zdolność mnożąc roczne dochody razy 5 lub 6, tym samym minimalizując ryzyka.

Reklamy

10 thoughts on “Hipoteka, dlaczego powinna być zakazana – cz.2

  1. Zapomniałeś o inflacji. Nie wliczyłeś w to wszystko ceny mieszkania po spłaceniu hipoteki, która też zapewne znacznie wzrosła – przynajmniej dwukrotnie – więc bank ukradł zapewne połowę tego co ci wyszło w „obliczeniach”. (No chyba, że władze wzięly się za regulowanie rynku i rząd stwierdził, że sam się zna lepiej na budowie domów).
    Druga rzecz to skąd ta nierówność? Czyżby z przeregulowanego rynku? Skoro jest tylu chętnych i taki zysk to powinno to napompować gigantyczne inwestycje…

    1. 25 minęło i nadał nie zrozumiałeś jak działa rynek?
      Inflacja nie ma znaczenia. Inflacja jest wliczona w %. I nie koniecznie jest równoważona wzrostem dochodów. Dlatego tylko idiota pomniejszy odsetki o inflacje. Jeżeli paliwo podrożało trzykrotnie, to zupełnie nie oznacza, że wartość odsetek zmniejszyła się trzykrotnie. To oznacza, że obciążenie budżetu jednostki wzrosło. Nie wyrównana poprzez zwiększenie dochodów inflacja nie zmniejsza obciążenia na osobę w ogóle. Ona tylko obniża znaczenie zakupu domu, jeżeli nabyłeś go nie w celu zamieszkania, lecz jako inwestycja
      Wliczać cokolwiek można tylko wtedy, kiedy to się odbędzie – za 25 czy 30 lat pomniejszych co najwyżej wysokość oszustwa, ale TYLKo wtedy, kiedy sprzedaż, a precież zapewne kupiłeś, aby zamieszkać i oddać dzieciom – przynajmniej tak robi większość
      Do tego hipoteka uniemożliwiła nabycie nieruchomośći w inny sposób, gdyż automatycznie podciąga cenę wynajmu, więc wynajęcie i oszczędzanie nie wchodzi w grę.
      Typowa reakcja, kiedy uświadamiasz kogoś, że został okradziony – szuka pomyłki w obliczeniach, aby udowodnić, że okradziono go, ale na mniejszą skalę.

      1. „25 minęło i nadał nie zrozumiałeś jak działa rynek?”
        Hmm, myślę, że nie tylko ja -biorąc pod uwagę mnogość powstających ciągle teorii próbujących opisać te mechanizmy.
        „Inflacja nie ma znaczenia. Inflacja jest wliczona w %.”
        ma o tyle, że nieuwzględniając jej zafałszuwujesz wynik próbując udowodnić swoje racje. W przypadku twojego mieszkania na kredyt nie uwzględniasz w szacowaniu straty osoby biorącej kredyt wzrostu wartości mieszkania, bo np. będzie ono warte 5000000 a nie 200000 jak to miało miejsce w momencie kupna. Ogólnie – inflacja w twoich wyliczeniach ma znaczenie – więc powinieneś je zrobić na podstawie siły nabywczej – a to już wróżenie z kart.
        ” I nie koniecznie jest równoważona wzrostem dochodów”
        tak
        ” Dlatego tylko idiota pomniejszy odsetki o inflacje.”
        merytorycznie prosz, bez argumentów emocjonalnych

        „Jeżeli paliwo podrożało trzykrotnie, to zupełnie nie oznacza, że wartość odsetek zmniejszyła się trzykrotnie. To oznacza, że obciążenie budżetu jednostki wzrosło.”
        czyli zmieniła się siła nabywcza, jak masz zamiar to uwzględnić?

        „Wliczać cokolwiek można tylko wtedy, kiedy to się odbędzie – za 25 czy 30 lat pomniejszych co najwyżej wysokość oszustwa, ale TYLKo wtedy, kiedy sprzedaż, a precież zapewne kupiłeś, aby zamieszkać i oddać dzieciom – przynajmniej tak robi większość”
        ciągle tylko oszustwo – przecieżnikt nikogo nie zmusza – wg mnie takie działanie (może i niemoralne- w tym wypadku rzecz wzgledna) znamion oszustwa nie wyczerpuje. Jezeli jest inaczej – to jak rozumiem pierwszy skladasz zawiadomienie do prokuratory o mozliwosci popelnienia przestepstwa na szeroka skale? Nik nikogo tutaj nie zmusza – na szczescie dzialaja tu (wypaczone zapewn) ale jednak ) mechanizmy rynkowe.
        „Do tego hipoteka uniemożliwiła nabycie nieruchomośći w inny sposób, gdyż automatycznie podciąga cenę wynajmu, więc wynajęcie i oszczędzanie nie wchodzi w grę.”
        rozumiem ze to jakis skrot myslowy bo kompletnie sensu nie jestem w stanie z tego wyciagnac – ze jest nieoplacalne czy cos innego?
        „Typowa reakcja, kiedy uświadamiasz kogoś, że został okradziony – szuka pomyłki w obliczeniach, aby udowodnić, że okradziono go, ale na mniejszą skalę.”
        Mieszkanie wybudowalem za swoje, wiekszosc rzeczy przy wykonczeniu robiac sam. To ze nie nadaje sie do brania kredytow uzmyslowilem sobie dosc szybko (o dzieki ci kredycie studencki). To, ze jest to niezbyt ekonomicznie oplacalne – tez. Wiec po raz kolejny blagam – merytorycznie – nie emocjonalnie.

      2. mnogość powstających ciągle teorii jest dla bateryjek.
        nie próbuję udowodnić, każdy kto zna podstawy to ROZUMIE.
        Marksizm to wyjaśnia wystarczająco dobrze dla średnio kumatej osoby.
        przecież nikt nikogo nie zmusza
        To już się nie leczy…Albo hipoteka albo bezdomny, czy to jest tak ciężko zrozumieć? Nie każdy ma „za swoje”.

      3. „mnogość powstających ciągle teorii jest dla bateryjek.”
        obawiam się, że twoja historyjka jest następna – na końcu zostaniesz tylko ty – jedyny jej wyznawca – powodzenia
        „Albo hipoteka albo bezdomny, czy to jest tak ciężko zrozumieć? Nie każdy ma „za swoje””
        … albo wynajem albo mieszkanie przy rodzinie – bierz pod uwagę wszystkie możliwości nie tylko t, które posują pod tworzoną teorię. Hmm, no chyba, że mnogość możliwości jest tylko dla bateryjek

      4. Gratuluję żelaznej logiki. Do listy wyboru osoby, która chce mieć własne M dodajesz: wynajem albo mieszkanie przy rodzinie.

        twoja historyjka – Marks zmarł w 1883, „moje” tu tylko przeczytanie ze zrozumieniem.

      5. „Gratuluję żelaznej logiki. Do listy wyboru osoby, która chce mieć własne M dodajesz: wynajem albo mieszkanie przy rodzinie.”
        Nie.
        Jeżeli kogoś nie stać- co starasz się wszelkimi metodami udowodnić- to nie powinien tego robić. W innym wypadku popełnia ekonomiczne sepuku – do czego moim zdaniem ma prawo, bo zakładam zawsze że człowiek ma zdrowy rozsądek i myśli. Ty wychodzisz z założenia (tak mi to wygląda), że ludzie to bezmózga masa co tłumaczy zakusy regulowania prawnego tego co dozwolone i zabronione.
        Swoją drogą – program wynajmu rządowych mieszkań już jest – http://www.jakusiebie.pl/ – z niecierpliwością czekam kiedy zaczną pojawiać się pierwsze skutki perwersyjne tego rozwiązania. Zapewne będzie śmiesznie – jak to zawsze gdy w tworzonym przez rząd sztucznym tworze – pojawią się objawy błednych podstaw, które tkwiły w cudownym projekcie. Jeszcze raz Marks wiecznie żywy.

        Moim zdaniem – państwo taniej mieszkania nie wybuduje – jak śmiesz twierdzić. Przykładów – z życia – masz pełno, jak choćby stadiony. Myślisz, że będzie inaczej bo ty zrobisz to lepiej?

        Poza tym – kto ma to sfinansować? Takie budownictwo społeczne? Kolejny podatek? Chcesz tworzyć nowe przywileje dla części społeczeństwa kosztem pozostałej jego reszty?

      6. Logika Marksa – wyczerpująco poprawna! – Zdecydowana większość z powodu lenistwa mózgowego nie jest w stanie jej zrozumieć nawet teraz.
        Nie mówiąc już o niekończącej się propagandzie próbującej zdyskredytować marksizm…
        Bez podstaw dalej jest bełkot…

      7. Tragedy of commons – taki będzie rezultat mylenia praw z przywilejami, zataczamy kolejne koło historii – Marks już był, widać nie wszyscy zrozumieli – potrzebna jest powtórka – jak twierdzisz. Skończy się tak samo. Z niepokojem się temu przyglądam, no cóż trzeba się przygotować na skutki…

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj / Zmień )

Connecting to %s